Porque investir em imóveis nem sempre é um bom negócio

A cultura portuguesa somada a um período de elevada inflação entre as décadas de 80 e 90 trouxeram ao brasileiro o hábito de investir em imóveis. Nada mais compreensível; afinal, nós passamos por períodos nos quais o dinheiro perdia seu valor em questão de dias. Transformar a moeda em tijolo era o caminho mais simples para proteger seu patrimônio.

Porém, seria essa a melhor opção? Ainda é essa a melhor maneira de preservar ou rentabilizar o patrimônio?

A resposta sobre essa pergunta é numérica. Tão objetiva quanto álgebra simples. Via de regra, aluguéis de imóveis rendem 0,5% ao mês, quando bem alugados. Ou seja, 0,5% do valor do imóvel. Um imóvel que vale R$ 500.000 terá um aluguel justo de R$ 2.500 por mês.

Nesse ponto, já temos a primeira observação: consigo alugar meu imóvel pelo valor padrão? Um contrato de aluguel tem duração média de 30 meses, mas demora entre 6 e 12 meses para ser alugado. Nesse caso o imóvel rende 30 x R$ 2.500 = 75.000 e até 12 meses sem render. O período total é de 42 meses e rendimento de R$ 75.000, média de R$ 1.785,71 por mês, rendimento médio de 0,36% ao mês antes de incidir quaisquer impostos.

Importante considerarmos que, durante uma locação, o proprietário é responsável por qualquer falha estrutural que venha ocorrer com o imóvel, como por exemplo um cano estourado ou rompimentos no telhado. Os reparos nesses itens devem ser deduzidos da rentabilidade auferida do aluguel, já que houve despesas na preservação do imóvel. Os 0,36% de rendimento já foram reduzidos.

De forma explícita, podemos pensar que acabaram as considerações que deveríamos ter quanto à rentabilidade de uma eventual locação; porém, não terminaram ainda… Um efeito relevante e negligenciado por muitos investidores é a depreciação do imóvel.

A maioria dos bens físicos (imóveis, automóveis, máquinas, computadores, etc.) sofre de um efeito que se chama depreciação. Esse efeito é muito conhecido no universo dos contadores, mas pouco calculado pelos investidores pessoa física. A depreciação inclui a perda de valor que os bens físicos sofrem em decorrência do passar do tempo e é algo perfeitamente compreensível! Pense bem: o encanamento de uma residência recém construída tende a estar em um melhor estado do que aquele de uma casa com 20 anos. A depreciação é um custo no qual não há um gasto de recursos explícito mas que, em algum momento, será materializado. Nesse caso, devemos considerar esse custo dividido em cada mês.

Então, como devemos balizar se o investimento imobiliário vale à pena? É simples! Uma aplicação financeira, sem risco, remunera o investidor no mínimo em pouco mais de 0,5% ao mês. Atente-se, sem risco! Esse parâmetro, por si só, já oferece uma régua de quanto de remuneração deveríamos exigir de retorno em um investimento mais agressivo… Observe que os riscos do investimento em imóveis são: falta de liquidez, crédito do inquilino e questões regulatórias e urbanísticas do local onde fica o imóvel.

A partir desse ponto, podemos pensar: quanto a mais do que a remuneração sem risco deveríamos exigir do investimento com riscos? 130%? 150%? 200%? Essa conta é feita de maneira individual. O importante é analisar se sua remuneração atual, com imóveis, supera as exigências mínimas de apreciação que seu dinheiro merece.

*Bruno Di Giacomo (CFA) é sócio da Blackbird Investimentos, escritório credenciado à XP Investimentos.